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"La sous-location dans le bail commercial"

Date d'actualisation le 10.12.2012

La sous-location consiste à louer, en tant que locataire, tout ou partie du local commercial.

Principe

En principe toute sous-location totale ou partielle est interdite. Cela signifie quen tant que locataire vous ne pouvez pas louer à votre tour le local à une autre personne. Toutefois, les parties peuvent déroger à ce principe.

Le prix est lélément permettant de distinguer la sous-location de lusage gratuit.

Conditions de la sous-location régulière

Pour être régulière la sous-location doit réunir deux conditions :

► lautorisation du bailleur ;

► son invitation à concourir à lacte : le bailleur peut renoncer à droit de concourir à lacte.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître sil entend concourir à lacte. En labsence du bailleur ou si, ayant donné son autorisation, celui-ci sy oppose, il sera passé outre.

Linobservation de ces conditions est sanctionnée soit par linopposabilité de lacte au propriétaire, ce qui prive le sous-locataire du droit direct au renouvellement, soit par la résiliation du bail principal, ou encore par le refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sans mise en demeure. La conclusion d'un contrat de sous-location sans sa participation n'autorise en revanche pas le bailleur à agir directement en expulsion du sous-locataire (Civ. 3e, 1er février 2012, pourvoi n° 10-22.863).

Effets de la sous-location régulière

Il convient de distinguer suivants les rapports en cause :

► rapports du propriétaire et du locataire principal : si le loyer de la sous-location est supérieure au prix du loyer principal, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer de la location principale. Le locataire principal a droit au renouvellement pour la partie des locaux qui nest pas sous-loué, sauf indivisibilité. Il perd ce droit si la sous-location est totale ;

► rapports du locataire principal et du sous-locataire : il sagit de rapports dun bailleur vis-à-vis dun locataire classique. Le loyer de la sous-location est libre. Toutefois, il est utile de préciser que le locataire principal ne peut pas transférer au sous-locataire plus de droits quil nen possède lui-même. Seul le sous-locataire régulier peut agir directement contre le bailleur principal en cas dinsuffisance des droits du locataire principal ;

► rapports du propriétaire et du sous-locataire : aucune obligation ne naît entre eux. Cependant, le propriétaire qui nest pas payé par le locataire principal peut exercer directement une action contre le sous-locataire. A lexpiration du bail principal et en cas de refus de renouvellement, le sous-locataire peut user de son droit direct au renouvellement de son " sous-bail ", sauf si le bail principal présentait les caractéristiques dun bail emphytéotique.